Les baux commerciaux

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

C’est le contrat communément appelé 3-6-9 (allusion aux périodes de congés dont peut se prévaloir un locataire) passé entre un propriétaire (bailleur) et un locataire (preneur) dans le cadre d’une activité commerciale ou professionnelle.

Ce bail commercial est un contrat très important pour l’entrepreneur : c’est un engagement à long terme qui est indispensable à la pérennité de son fonds de commerce puisqu’il est assorti d’un droit au renouvellement, c’est-à-dire qu’au terme de ces 9 années, il est susceptible d’être renouvelé pour une durée équivalente.

Le bail notarié a force exécutoire, c’est-à-dire qu’il est suffisant au propriétaire pour faire valoir ses droits à l’encontre du locataire, notamment en cas d’impayés. Le propriétaire ne sera pas obligé d’obtenir un jugement en cas de non-exécution par le locataire de ses obligations.

Durée du bail commercial

La durée minimale de ce bail est de 9 années. Elle peut être supérieure mais c’est relativement rare. Cette durée est définitive pour le bailleur qui n’a aucun moyen d’exiger la reprise de son local avant cette durée. Dans cette hypothèse des précautions sont encore à observer.

Le locataire peut lui délivrer un congé tous les 3 ans (d’où l’appellation 3-6-9) sous réserve de certaines formes.

Il est néanmoins possible de conclure des baux pour des durées plus courtes mais qui ne seront pas des baux commerciaux et n’assureront pas la même sécurité dans le temps pour l’entrepreneur.

Quelle que soit votre qualité, consultez votre notaire pour connaître vos droits et obligations sur ce point.

Loyer du bail commercial

Aucune règle n’est fixée pour déterminer le loyer initial du bail : tout au plus doit-il être déterminable, réel et sérieux.

Il peut être indexé tous les ans ou tous les 3 ans en fonction de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux.

Dans certaines hypothèses, il peut enfin être révisé tous les 3 ans ou lors du renouvellement du bail s’il apparaissait décalé par rapport aux loyers habituellement pratiqués à proximité.

Il faut, en tout état de cause, comparer des prix au m2 comparables et pour ce faire il est recommandé de déterminer la surface pondérée du local pour traduire en m2 comparables votre local et ses caractéristiques. C’est une affaire souvent délicate.

Votre notaire, par son expérience du marché local, saura vous renseigner !

Principales obligations du bailleur

Le bailleur doit respecter les obligations suivantes :

• Informer le locataire sur le local (diagnostics immobiliers : amiante, ERN, DPE ..) et les éventuels sinistres ou risques de pollution
• Mettre à disposition les biens loués au locataire
• Maintenir les biens en état de servir
• Garantir la jouissance paisible et la sécurité des biens loués
• Et assumer les obligations autres, éventuellement mises à sa charge dans le bail

Principales obligations du locataire

Le preneur doit pour sa part respecter les obligations suivantes :

• Payer le loyer et les charges au bailleur
• Utiliser les biens loués raisonnablement, en respectant la destination qui figure dans le bail et s’abstenir de s’en éloigner, sous peine de perdre son bail ; il devra également respecter le règlement de copropriété et/ou le règlement intérieur de l’immeuble, le tout s’il en existe.
• Respecter l’intégralité des autres conditions du bail et particulièrement l’entretien du local et des éléments mis à sa disposition
• Respecter les réglementations applicables à son activité et solliciter s’il y a lieu les autorisations requises pour l’exploiter

Sous-location des biens loués

En général cette disposition est interdite, sous peine de voir son bail résilié. Toutefois elle peut être autorisée et le contrat de bail peut en prévoir les modalités.

Résiliation du bail commercial

La résiliation provoque la survenance anticipée du terme et l’interruption du bail commercial.

Elle peut être amiable si les bailleur et locataire s’accordent pour y mettre fin.

Elle peut intervenir à l’initiative du locataire lors de chaque période triennale.

Elle peut découler du retard ou non-paiement du loyer ou du non-respect des conditions du bail par le locataire (utilisation détournée du local, sous-location, transformations non autorisées du local..).

Renouvellement du bail commercial

A l’issue du bail commercial, le locataire dispose du droit au renouvellement et aucune dérogation à cette disposition ne sera autorisée.

Le bailleur peut toutefois s’opposer au renouvellement et doit alors délivrer 6 mois avant la fin des 9 années un congé avec refus de renouvellement ou refuser la demande de renouvellement du locataire : le locataire peut alors contester la décision du bailleur et/ou demander le versement d’une indemnité d’éviction.

Cette indemnité ne sera pas due si le bailleur peut prouver que le non-renouvellement est justifié par un manquement du locataire à ses obligations contractuelles.